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📌 2017년, 부동산 시장의 숨겨진 진실
2017년, 부동산 시장은 이미 상승 사이클에 들어가 있었지만, 대중의 심리는 여전히 보수적이었습니다. 많은 사람들이 새 아파트의 높은 가격에 망설였고, 가격이 조정될 것이라 생각했습니다. 당시 분위기는 **"비싸다, 위험하다"**는 인식이 강했죠. 하지만 아파트사이클연구소 이현철 소장은 바로 그 시점에서 새 아파트 수요 집중 현상의 핵심을 짚어냈습니다.
핵심 포인트:
새 아파트 가격 상승은 단순히 "살기 좋기 때문"이 아니다!
🏙️ 사람들은 왜 새 아파트에 몰리는가?
대부분은 "신축이니까, 살기 좋아서 사람들이 몰린다"고 생각합니다. 하지만 실제 시장에서는 다음과 같은 패턴이 반복됩니다:
- 지역 주민들:
기존의 저렴한 구축 아파트와 비교해 새 아파트가 비싸다고 느끼고 매수를 주저합니다.
대신 전세로 입주하는 경우가 많습니다. 왜? 떨어질까 불안해서. - 외지인들:
이미 다른 지역에서 부동산 상승을 경험한 외지인들은 해당 새 아파트가 저평가되어 있다고 판단, 적극 매수합니다.
결국 외지인의 추가 수요가 들어오면서 새 아파트는 자연스럽게 가격 상승을 겪고, 시간이 지나면 지역 주민들도 오르는 가격을 보고 뒤늦게 매수에 참여하게 됩니다.
💡 새 아파트와 전세가 상승의 관계
초기 새 아파트 입주 시:
- 전세 물량이 많아 전세가가 낮게 형성.
- 사람들이 싸게 전세로 입주, 편리한 생활과 고급 시설 경험.
- 시간이 지나면서 입주 물량 소진 + 새 입주 수요 증가 → 전세가 상승.
전세가 상승은 곧 매매가 상승으로 이어지고, 사람들은 결국:
- "좋은 아파트니까 비싼 게 당연하다!"
라는 인식을 갖게 됩니다.
📊 사례: 강남, 대치동, 마곡, 동탄의 공통점
- 대치동:
과거엔 우성·성경·미도 같은 구축 아파트가 중심.
하지만 새로 지어진 대치 레미안 팰리스가 학군 중심지임에도 불구하고 기존 아파트를 압도하며 가격 상승. - 반포동:
2000년대 입주한 레미안 퍼스티지, 반포 자이가 기존 구축을 넘어 대세로 자리잡음. - 마곡, 동탄 신도시:
분양 초기 미분양, "위치 안 좋다", "비싸다"며 외면받던 곳들.
하지만 시간이 지나며 인프라, 입주 수요 증가로 모두 대박 상승.
🧠 투자 심리의 함정: 지역 주민 vs 외지인
지역 주민:
- 하락장을 오래 경험한 사람들.
- 가격이 비싸면 "떨어질까?" 망설임 → 실거주로도 잘 안 사.
- 결국 가격 상승 후 뒤늦게 참여.
외지인:
- 상승장 경험, 심리적 확신.
- 타 지역에서 수익 본 뒤, 자연스럽게 투자금 이동.
- 초기 리스크 감수 → 수익 실현.
🔥 진짜 중요한 교훈
새 아파트는 무조건 오른다는 단순한 명제보다는:
- 시장의 전환점을 읽는 눈
- 사람들의 심리 변화 과정을 꿰뚫는 것
- 투자 시점별 리스크 감내 가능 여부
이 세 가지가 더 중요합니다.
과거에도, 지금도, 앞으로도 **새 아파트 가격 상승의 비밀은 "사람 심리의 시간차"와 "외부 수요의 유입"**에 있습니다.
🚀 결론: 지금 새 아파트 사야 할까?
- 상승장의 끝자락인지, 새로운 사이클 초입인지 판단이 핵심.
- 리스크를 지나치게 쉽게 보는 것도, 지나치게 두려워하는 것도 모두 문제.
- 경험치와 데이터로 냉정하게 접근해야 합니다.
**“왜 새 아파트는 항상 오를까?”**라는 질문의 답은 단순히 신축이 좋아서가 아니라, 시장 심리의 순환과 투자 심리의 전환에 달려있다는 것입니다.
얼죽신이 만든 수요 폭발과 전세 상승 원리, 왜 신축은 더 많이 오를까?
- 🏠 2017년 상황 이해 필요
영상과 책은 2017년 당시 부동산 시장 상황을 전제로 설명, 현재와 다름을 인지하고 과거 시점에서 사고해야 함. - 📈 새 아파트로 수요 몰리는 이유 분석
단순히 '살기 좋아서'가 아닌, 구조적 원리와 투자 심리로 인해 새 아파트에 수요가 집중됨. 지역 내 오래된 아파트와 비교 시, 질적 차이와 커뮤니티 시설 등으로 매력도 상승. - 💰 초기 가격 저항과 후속 상승 과정
새 아파트가 주변보다 비싸 초기엔 잘 안 팔림. 외지 투자자들이 먼저 구매하며 점차 매물 소진, 시간이 지나 지역 주민들도 가격 상승 확인 후 매입, 가격 급등. - 🏙️ 신도시, 초기 불신 → 대박 사례
동탄, 마곡, 광교 등 신도시 초기에는 미분양, 허허벌판. 그러나 인프라 구축과 시간 경과 후 폭등 사례 많음. 마곡 예시에서는 당시 '쓰레기' 평가에도 불구, 이후 세 배 상승. - 🔄 심리 싸이클 반복
상승기엔 리스크를 가볍게, 하락기엔 리스크를 지나치게 무겁게 봄. 사람 심리의 반복으로 동일한 상황이 반복적으로 발생. - 🔑 전세 진입이 가격 상승 원인
새 아파트는 입주 초기에 전세가 낮게 형성, 빠른 소진 후 2년차부터 전세가 상승. 전세 수요로 인해 매매가 상승 유발. - 📊 강남, 대치동 사례로 보는 신축 효과
대치동 우성·성경·미도 등 노후 아파트가 비쌌지만, 신축된 대치 레미안 팰리스, 반포 자이 등으로 학군 지역 내 가격 구조 재편.
숫자로 보는 인사이트
- 평당 900만원 → 1,200만원대 신축 아파트: 3억대 → 3.7억, 새 아파트 초기 가격 저항의 예시.
- 마곡 초기 분양가 4-5억 → 이후 10억 이상 상승: 투자 심리 변화와 장기적 상승 사례.
- 전세가율 초기 50%대 → 정상 66-75%로 상승: 입주 후 전세 수요 폭증, 전세가 상승과 함께 매매가 상승.
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